全国マンション情報ブログ

不動産マーケットは刻々と変化

2011.10.28

都市のキャップレートは、東京同様みるみる低下していった。国内各都市のキャップレートDCF法をペースとした市場分析を行った米国の学術論文を応用し、実際のデータを使って国内各都市のキャップレートを計算した。採用データはすべて一般市場で実現したものである。対象は、東京、横浜、川崎、さいたま、名古屋、福岡、仙台、札幌の８大都市。求めたキャップレートは次の３種類である。・東京主要区および主要都市別のキャップレートーオフィスビル（06年）、住宅（04年）のキャップレート・束京の「競売市場」におけるマンションのキャップレート今回の分析の最大の特徴は、都市別にキャップレートを把握したことである。

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同様の分析を00年から03年のデータで行ったところ、地域とその不動産に関して明確なキャップレートを導くことができなかった。おそらく、Ｐ＝ｒ／（Ｉ−ｇ）で表される収益価格のマーケットが成熟していなかったためと考えられる。不動産マーケットにおけるキャップレートは、ここで紹介するような科学的根拠を持った数情が、少なくとも毎年公表されることが望ましい。なぜなら、不動産マーケットは刻々と変化するからである。都市別に見ると、首都圏か６％台とほぼ近似の幅に収まっているのに対し、名古屋、福岡、仙台が８％前後にそろっている。一方、札幌だけは９・83％と、10％に近い高率を示した。これを見ると、不動産のキャップレートが鮮明に都市の格差を表している。